8位經濟學家的投資大法
陸銘：《中國房地產時空格局》—— 理解中國高房價的幾個誤區
本期提要
房價高是印鈔票印出來的嗎？
中國房價高是因爲剛需嗎？
老齡化和少子化，未來房子會多得沒人要？
一線城市存在嚴重的房地產投資需求？
本期內容
講完這些道理，包括國際、國內的趨勢以後，我想特別回應幾個關於中國房價的非常流行的看法，我甚至懷疑大家在聽到本次課程之前可能也是這樣想的。我接下來要從六個方面來反問大家一些問題，希望幫助大家糾正一些恐怕非常流行的觀點，就像流行感冒一樣，流行的並一定是好的，也並不一定是對的。
第一個問題，在中國有很多人持有這樣的看法，覺得中國的房價高是因爲貨幣松，是印鈔票印出來的。
這種看法對不對？對一半，對在哪裏呢？我前面講到房價高低和利率高低有關，利率越低，買房需求越高，於是房價越高。當一個國家在宏觀上發行鈔票的時候，貨幣供給的增加會導致價格的上升，而價格的上升會使得實際利率下降，什麼意思呢？實際利率等於名義利率減通貨膨脹率。
名義利率就是你到銀行貸款的時候，比如它會要求你每年付5%或者7%的利息，這叫名義利率，但實際上你付給銀行的利息是不是真的值5%或者7%？扣除物價上漲率之後，才是真正的實際利率。所以如果貨幣很鬆導致價格上漲快，實際利率反而是更低的，在這個意義上認爲中國的低利率政策和寬貨幣政策推升了房價是講對的一半。
我接下來要講的是不對的另外一半。前面跟大家講過，中國的市場是分化的，如果你認爲是貨幣推升了房價，反過來我問你一個問題，當你拿到人民幣的時候，沒有人限制你必須要在上海買房子，你可以到一箇中小城市去買房子，那如何解釋只有上海、北京這樣的地方房價特別貴，而很多中小城市房價並不貴，甚至是往下跌的呢？我之前就給大家看了，中國很多城市的房價都在往下跌。
所以認爲貨幣松、利率低是導致中國房價高企的原因，最多隻講對了一半，這是第一個問題。
第二個問題，很多人說中國房價高是因爲剛需多，比如說有很多人結婚要買房子，要改善自己的居住條件，這些是剛需。
如果你從需求方去理解房價，我認爲也只講對了一半，大概可以解釋爲什麼中國出現了一線城市和二三線城市之間房價分化的現象。但是我要問了，既然都是剛需，爲什麼在中國有一部分城市的房價其實並不貴呢？哪怕是在大城市，沿海地區大城市的房價是比較貴的，但是中國中西部有很多大城市的房價並沒有那麼貴。
我用一個標準來告訴大家，爲什麼中國很多大城市的房價並不是很貴。前面已經講過房價收入比的概念了，如果我到中國的一箇中西部的一線城市，或者一些發展比較好的二線城市，看看這類城市中的中產階層的情況，其中比較有代表性的職業就是公務員，這是比較標準的中產階層。普通公務員的月薪大概在3000—4000元，我講的不是上海，是中國中西部的一線或者二線城市，高一點可能到5000元。
這意味着什麼呢？如果夫妻二人都是公務員，那麼這個家庭的月收入大概是8000—10000，這是一個比較標準的中產階層家庭的月收入水平。如果這個城市的房價是每平米8000—10000的話，這意味着什麼？一個家庭一個月的收入可以買1平米，一年可以買12平米，10年就能買120平米。對於這樣的家庭來講，房價收入比大概在10左右。因爲120平米的房子已經算非常好了，而且我這裏還沒有考慮到家庭的收入可能隨着時間推移上漲，房價也是鎖定的，所以按照一箇中產階層的家庭收入來講，房價大概是這個家庭年收入的10倍左右，其實還算比較正常。中國真正貴的房子其實出現在沿海地區的大城市，那裏的房價收入比遠遠超過我剛才講的比重。
如果僅僅從剛需角度來解釋，爲什麼會出現這種分化呢？即便在一線城市內部，你會發現，長期以來，廣州的房價是低於深圳的，爲什麼呢？兩個地方的人均GDP其實沒有差很多，但是廣州的房價長期以來是低於深圳的。這其實是供給方的因素造成的，長期以來廣州的住房供應大概是深圳的3倍。
這就是我前面講到的饅頭的道理，饅頭造多了價格就低了，饅頭造少了價格就上漲了，價格和收入之間的比值會更高。所以我剛才講到不能只從需求方來解釋房價，還必須考慮供給方的因素，尤其是城市之間供給的緊松差異也會影響城市之間房價的差異。這是我講的第二個因素。
第三個觀點也非常流行，大家經常會聽說中國現在已經出現了嚴重的老齡化和少子化，隨着人口老齡化趨勢的發展，未來中國的孩子，爺爺奶奶留給他一套房子，外公外婆給他留一套房子，爸爸媽媽給他留一套房子，也就是等他們都離開這個世界的時候，孩子會繼承3套房子，未來房子會多得沒人要，大家都聽說過這種說法吧。
可是問題又來了，我們今天講到的房子的價格高還是低，其實主要是講城市的房子。就算整個中國的人口是在老齡化，可是城市裏的人在變多，尤其是在大城市，特別是在一線城市，根本不用擔心房子賣不掉。我給大家舉一個例子，日本已經出現人口負增長了，而且日本的城市化進程已經結束了，或者說進入尾聲了，進入到一個非常高級的、成熟的階段了，可是當整個日本的人口出現負增長的時候，東京的人口還是正增長，所以完全不需要擔心老齡化和少子化會帶來城市房地產市場的需求萎縮。
但是我的確要提醒大家，城市和城市不一樣。當中國的一部分城市，特別是一線和二線城市的人口在正增長的時候，的確也有一些城市的人口是負增長的，這就是我們所說的收縮城市的概念。
在今天的中國，已經有1/3的城市出現人口負增長，而在未來，人口會在城市之間進行重新分配。在一部分城市人口持續正增長的時候，就會有一些城市會出現人口負增長，特別是剛才講到的，遠離大港口，又遠離區域性的中心大城市的三四線城市，恐怕就會出現人口的負增長。這個時候，城市之間的房價分化會是一個長期存在的趨勢。這一點我要提醒大家注意，城市和城市是不一樣的。
第四個看法也是非常流行的，說中國的城市，特別是一線城市，存在嚴重的房地產投資需求，甚至把它污名化爲投機需求。
以前政府政策管制比較少的時候，這句話恐怕是對的，因爲當年房地產市場上沒有購房限制，只要你有錢，買十幾套甚至幾十套房子都可以，那時的需求的確具有投資性質，或者說投機性質。
最近這些年是什麼狀態？2016年以來，我們對於市場上的需求是嚴格控制的，現在沒有戶籍的外地人想在上海買房子，要連續繳納幾年的社保，非常困難，有戶籍的話每個家庭也只能買兩套房子，以至於很多家庭選擇通過離婚多買房子。現在坊間有這樣一個說法，說現在感情不好是不敢離婚的，如果爲了買房子離婚的話，沒準就坐實了，也確實有這樣的例子，本來是爲了買房而離婚，最後真離婚了。
我要講的是什麼道理？現在我們對房地產市場上的投資需求和投機需求是嚴格控制的。大家去看看市場上的交易數據就知道了，絕大多數在市場上買房子的人，其實都是出於置換需求，賣掉小房子，買個更大的房子。在這樣的情況下，房價還在漲，你能說是投資需求和投機需求嗎？恐怕不大好這樣想。這是我講的第四個觀點。
以上就是本期課程的內容，謝謝大家。
本期嘉賓：
