陆铭：《中国房地产时空格局》—— 理解中国高房价的几个误区

本期提要

房价高是印钞票印出来的吗？ 

中国房价高是因为刚需吗？ 

老龄化和少子化，未来房子会多得没人要？ 

一线城市存在严重的房地产投资需求？ 

本期内容

讲完这些道理，包括国际、国内的趋势以后，我想特别回应几个关于中国房价的非常流行的看法，我甚至怀疑大家在听到本次课程之前可能也是这样想的。我接下来要从六个方面来反问大家一些问题，希望帮助大家纠正一些恐怕非常流行的观点，就像流行感冒一样，流行的并一定是好的，也并不一定是对的。

第一个问题，在中国有很多人持有这样的看法，觉得中国的房价高是因为货币松，是印钞票印出来的。

这种看法对不对？对一半，对在哪里呢？我前面讲到房价高低和利率高低有关，利率越低，买房需求越高，于是房价越高。当一个国家在宏观上发行钞票的时候，货币供给的增加会导致价格的上升，而价格的上升会使得实际利率下降，什么意思呢？实际利率等于名义利率减通货膨胀率。

名义利率就是你到银行贷款的时候，比如它会要求你每年付5%或者7%的利息，这叫名义利率，但实际上你付给银行的利息是不是真的值5%或者7%？扣除物价上涨率之后，才是真正的实际利率。所以如果货币很松导致价格上涨快，实际利率反而是更低的，在这个意义上认为中国的低利率政策和宽货币政策推升了房价是讲对的一半。

我接下来要讲的是不对的另外一半。前面跟大家讲过，中国的市场是分化的，如果你认为是货币推升了房价，反过来我问你一个问题，当你拿到人民币的时候，没有人限制你必须要在上海买房子，你可以到一个中小城市去买房子，那如何解释只有上海、北京这样的地方房价特别贵，而很多中小城市房价并不贵，甚至是往下跌的呢？我之前就给大家看了，中国很多城市的房价都在往下跌。

所以认为货币松、利率低是导致中国房价高企的原因，最多只讲对了一半，这是第一个问题。

第二个问题，很多人说中国房价高是因为刚需多，比如说有很多人结婚要买房子，要改善自己的居住条件，这些是刚需。

如果你从需求方去理解房价，我认为也只讲对了一半，大概可以解释为什么中国出现了一线城市和二三线城市之间房价分化的现象。但是我要问了，既然都是刚需，为什么在中国有一部分城市的房价其实并不贵呢？哪怕是在大城市，沿海地区大城市的房价是比较贵的，但是中国中西部有很多大城市的房价并没有那么贵。

我用一个标准来告诉大家，为什么中国很多大城市的房价并不是很贵。前面已经讲过房价收入比的概念了，如果我到中国的一个中西部的一线城市，或者一些发展比较好的二线城市，看看这类城市中的中产阶层的情况，其中比较有代表性的职业就是公务员，这是比较标准的中产阶层。普通公务员的月薪大概在3000—4000元，我讲的不是上海，是中国中西部的一线或者二线城市，高一点可能到5000元。

这意味着什么呢？如果夫妻二人都是公务员，那么这个家庭的月收入大概是8000—10000，这是一个比较标准的中产阶层家庭的月收入水平。如果这个城市的房价是每平米8000—10000的话，这意味着什么？一个家庭一个月的收入可以买1平米，一年可以买12平米，10年就能买120平米。对于这样的家庭来讲，房价收入比大概在10左右。因为120平米的房子已经算非常好了，而且我这里还没有考虑到家庭的收入可能随着时间推移上涨，房价也是锁定的，所以按照一个中产阶层的家庭收入来讲，房价大概是这个家庭年收入的10倍左右，其实还算比较正常。中国真正贵的房子其实出现在沿海地区的大城市，那里的房价收入比远远超过我刚才讲的比重。

如果仅仅从刚需角度来解释，为什么会出现这种分化呢？即便在一线城市内部，你会发现，长期以来，广州的房价是低于深圳的，为什么呢？两个地方的人均GDP其实没有差很多，但是广州的房价长期以来是低于深圳的。这其实是供给方的因素造成的，长期以来广州的住房供应大概是深圳的3倍。

这就是我前面讲到的馒头的道理，馒头造多了价格就低了，馒头造少了价格就上涨了，价格和收入之间的比值会更高。所以我刚才讲到不能只从需求方来解释房价，还必须考虑供给方的因素，尤其是城市之间供给的紧松差异也会影响城市之间房价的差异。这是我讲的第二个因素。

第三个观点也非常流行，大家经常会听说中国现在已经出现了严重的老龄化和少子化，随着人口老龄化趋势的发展，未来中国的孩子，爷爷奶奶留给他一套房子，外公外婆给他留一套房子，爸爸妈妈给他留一套房子，也就是等他们都离开这个世界的时候，孩子会继承3套房子，未来房子会多得没人要，大家都听说过这种说法吧。

可是问题又来了，我们今天讲到的房子的价格高还是低，其实主要是讲城市的房子。就算整个中国的人口是在老龄化，可是城市里的人在变多，尤其是在大城市，特别是在一线城市，根本不用担心房子卖不掉。我给大家举一个例子，日本已经出现人口负增长了，而且日本的城市化进程已经结束了，或者说进入尾声了，进入到一个非常高级的、成熟的阶段了，可是当整个日本的人口出现负增长的时候，东京的人口还是正增长，所以完全不需要担心老龄化和少子化会带来城市房地产市场的需求萎缩。

但是我的确要提醒大家，城市和城市不一样。当中国的一部分城市，特别是一线和二线城市的人口在正增长的时候，的确也有一些城市的人口是负增长的，这就是我们所说的收缩城市的概念。

在今天的中国，已经有1/3的城市出现人口负增长，而在未来，人口会在城市之间进行重新分配。在一部分城市人口持续正增长的时候，就会有一些城市会出现人口负增长，特别是刚才讲到的，远离大港口，又远离区域性的中心大城市的三四线城市，恐怕就会出现人口的负增长。这个时候，城市之间的房价分化会是一个长期存在的趋势。这一点我要提醒大家注意，城市和城市是不一样的。

第四个看法也是非常流行的，说中国的城市，特别是一线城市，存在严重的房地产投资需求，甚至把它污名化为投机需求。

以前政府政策管制比较少的时候，这句话恐怕是对的，因为当年房地产市场上没有购房限制，只要你有钱，买十几套甚至几十套房子都可以，那时的需求的确具有投资性质，或者说投机性质。

最近这些年是什么状态？2016年以来，我们对于市场上的需求是严格控制的，现在没有户籍的外地人想在上海买房子，要连续缴纳几年的社保，非常困难，有户籍的话每个家庭也只能买两套房子，以至于很多家庭选择通过离婚多买房子。现在坊间有这样一个说法，说现在感情不好是不敢离婚的，如果为了买房子离婚的话，没准就坐实了，也确实有这样的例子，本来是为了买房而离婚，最后真离婚了。

我要讲的是什么道理？现在我们对房地产市场上的投资需求和投机需求是严格控制的。大家去看看市场上的交易数据就知道了，绝大多数在市场上买房子的人，其实都是出于置换需求，卖掉小房子，买个更大的房子。在这样的情况下，房价还在涨，你能说是投资需求和投机需求吗？恐怕不大好这样想。这是我讲的第四个观点。

以上就是本期课程的内容，谢谢大家。

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